Două motive pentru care apartamentele din București se vor scumpi în continuare

Un prieten caută apartament nou de 3 camere în zonă relativ centrală și este supărat că nu găsește nimic sub 200.000 de euro. Suprafețele sunt destul de mici, gen 78 mp. Și, din câte știe de la alții care au cumpărat apartamente de 3 camere, renovarea și mobilarea lor mai costa vreo 40.000 de euro acum, dacă nu mai mult, și asta fără extravaganțe.

Așa o fi.

Pe de altă parte, tot el a vândut cu vreo 40% în plus un apartament de 2 camere luat acum 3 ani și ceva. Piața îți dă, dar îți și ia înapoi după aceea.

Prețurile apartamentelor cresc în continuare. În București au crescut cu 2% față de luna anterioară și cu 3% față de iulie 2022. Metrul pătrat a ajuns la 1.522 euro. Nebunia mare este în Cluj-Napoca, unde prețul de cerere pentru un apartament nou este de 2.488 euro/mp.

Eu am o teorie despre creșterea prețurilor în București: orașul nu se dezvoltă, așa că spațiul pentru a ridica noi proiecte imobiliare este de fapt limitat și deci scump. Și așa va fi mereu, dacă nu se schimbă ceva la strategia de dezvoltare.

Nu sunt foarte multe orașe cu peste 2 milioane de locuitori în Europa. Dacă vă uitați un pic la cele cu populație multă, precum Londra, Berlin, Madrid, Paris, Munchen, Praga, Barcelona sau altele, veți vedea că de obicei s-a întâmplat unul dintre cele două lucruri de mai jos, dacă nu chiar ambele:

1️⃣ Au localități rezidențiale satelit unde locuiesc tot mai mulți oameni și un sistem de transport care poate aduce sute de mii de oameni spre centrul orașelor zilnic și în timp scurt, plus să-i ducă înapoi seara. Bucureștiul nu are transport rapid și de capacitate mare pentru navetiști.

Și aici mă refer în general la trenuri, zeci sau sute de trenuri care vin aproape în fiecare minut în multele gări din orașe aducând sute sau mii de oameni fiecare, nu la 3-4 autobuze care vin din Voluntari sau Domnești după ce au stat o oră în traficul dimineții.

Îmi aduc aminte că în 2003, la atentatele din gara Atocha, foarte mulți au fost uimiți să afle că bombele erau puse în trenuri de navetiști care aduceau în Madrid oameni din localitățile din jurul Madridului. Era un sistem rezidențial pur și simplu neîntâlnit în România și, 20 de ani mai târziu, în continuare practic neîntâlnit.

2️⃣ Primăriile din alte orașe au extins chiar orașele în sine, transformând terenuri goale sau fost platforme abandonate în zone rezidențiale sau comerciale ce fac parte chiar din oraș. Bucureștiul nu a deschis noi zone pentru “colonizare”.

Zona Docklands in Londra este probabil un exemplu bun. Foste porturi practic abandonate. Administrația a decis să refacă zona. A oferit reduceri de taxe celor care construiesc acolo. În paralel a modernizat drumuri, a creat o linie de tren, a adus infrastructură nouă și a prevăzut spații necesare pentru o viață decentă în jurul blocurilor și clădirilor de birouri pe care alții au început să le construiască.

 

Bucureștiul n-a făcut nimic de acest gen. Transport rapid și de capacitate mare spre București nu există. Localitățile din jur au cumpărat de obicei autobuze luate second-hand din Germania. Se mai circulă cu microbuze arhi-pline care lucrează la negru. V-am zis că într-o zi am fost cu autobuzul în Ciorogârla, localitate practic limită de București. Era autobuz al RATB din oră în oră și a plecat plin ochi din Militari, în mijlocul zilei, semn că ar fi fost nevoie de mai multe.

În rest, mașina personală este baza, în trafic atât de aglomerat încât este în top la nivel mondial.

Este însă un cerc vicios. Și dacă ar face Harry Potter o vrajă și peste noapte ar apărea transport rapid și de capacitate mare pentru navetiști, Bucureștiul nu ar avea pe cine să-l folosească. Dezvoltarea imobiliară trebuie să țină pasul cu infrastructura. Localitățile din jur au mai degrabă vile de lux sau case de pe vremuri, fără o densitate mare de locuitori precum în localitățile satelit din jurul altor capitale.

Excepție ar fi Cosmopolis și Greenfield, dar poate că știți deja problemele de transport de acolo. Din Greenfield se ieșea printr-un drum semi-ilegal făcut prin pădure, iar noi ne uităm la alții că au transport în comun ce poate aduce mii de oameni pe minut de la chiar și o sută de kilometri distanță de oraș.

În rest poate mai știți situația din raportul internațional privind fezabilitatea unui metrou până la Otopeni, care spunea că nu există suficienți oameni în localitățile de pe traseu pentru a justifica investiția.

Nu, în București ansamblurile rezidențiale aglomerate, om peste om și blocuri la 10 metri de alte blocuri, fără pic de spațiu verde sau de grădinițe sau școli printre ele, s-au construit chiar în interiorul orașului.

Și nici orașul în sine nu s-a dezvoltat. “Esplanada” de la Unirii, centrul-centrului, stă în paragină de la Revoluție. Uneori circul pe șoseaua de centură și mă întreb de ce stă atât de mult teren în paragină, plin de buruieni și moloz, precum între Prelungire Ghencea și Alexandriei sau între Alexandriei și Măgurele sau între Măgurele și Giurgiului.

(Esplanada, acum câteva luni)

Mai sunt și toate platformele industriale abandonate. Știu, pe vremuri duduia industria pe acolo. Sunt vreo 10-15 ani de când am intrat prin Faur sau Vulcan și am plecat cu impresia că 50% dintre hale sunt părăsite și în 25% mai funcționează câte un mic atelier privat de sudură sau o baie de galvanizare sau câte un producător de mobilă. Dacă vreți exemple din nordul orașului, gândiți-vă ce bălării erau prin zona DRPCIV sau Fabrica de Glucoză până acum 2-3 ani.

Nu știu statutul acelor terenuri și de ce sunt așa. Ce știu este că au trecut 34 de ani de la Revoluție și o primărie normală ar fi făcut tot posibilul în acest timp ca să le deschidă pentru dezvoltare și să le valorifice. Ar fi trasat drumuri, ar fi prevăzut parcuri și spații pentru școli și spitale, ar fi pus tramvai și poate metrou, ar fi făcut o zonare ca la carte și apoi ar fi dat drumul la construcție pentru dezvoltatori imobiliari, dar cu limite bine trasate. Iar acele cartiere ar fi fost La Defense-ul sau Dockyard-ul Bucureștiului.

 

Paradoxal, orașul este și plin de ruine ce ar trebui demolate și terenul repus în circuit ca spațiu construibil sau ca parc sau ca ce s-o dori. Să mai zic de ele? Un bloc Planorama complet abandonat? Un bloc abandonat la Hala Traian? Ceva ruine la intersecția Caramfil cu Pipera, în condițiile în care vizavi s-a vândut un penthouse cu 2 milioane de euro?

 

Primăria n-a făcut strategii de dezvoltare și nici investiții. I-am avut primari pe Crin Halaicu si pe Viorel Lis, votați cu mâna lor de locuitorii orașului. A fost și Sorin Oprescu, acum urmărit internațional. A venit și Firea, care printre idei avea datul de vouchere de benzină celor care fac naveta.

A venit Nicușor Dan, care se luptă cu conducte și datorii. De fapt, a fost singurul primar care a făcut ceva în acest scop încercând să blocheze PUZ-urile scăpate de sub control. Citiți această postare și uitați-vă la fotografiile atașate ei ca să vedeți cum arată cartierele “moderne”. Mai are de luptă însă, că miza este de sute de milioane de euro.

 

Și aceasta este situația de astăzi. Bucureștiul nu se dezvoltă pentru a ocupa noi suprafețe. Localitățile din jur nu se dezvoltă decât în ritm prea scăzut sau eventual doar cu vile de lux.

Așa că tot spațiul unde se poate construi ceva nou este de obicei în interiorul limitelor deja existente ale orașului, aceleași limite de zeci de ani, cum s-a întâmplat cu blocurile înalte de la Podul Băneasa sau din Regie sau cu zona Mihai Bravu. Și se mai construiește dincolo de ultima zonă deja locuită, cum s-a întâmplat cu Militari Residence, cu toate proiectele de acum de la Pallady din capăt sau cu zona Metalurgiei.

(fotografii făcute din interiorul campusului Politehnicii, care acum este înconjurată de blocuri)

Pentru că primăria n-a mers pas cu pas cu dezvoltarea infrastructurii și nici n-a impus spații pentru a se face școli și grădinițe și spitale noi, există acum cartiere super-înghesuite precum cele de mai sus. Avem Cloud 9 și Nusco City pe Șoseaua Pipera, cu 25 de minute de așteptare la semaforul de sub pasajul peste Barbu Văcărescu.

 

Spațiul unde este posibil să se construiască ceva este mic și scump și acesta este unul dintre motivele pentru care apartamentele sunt și ele scumpe și se vor scumpi în continuare, iar dezvoltatorii n-au nici un gând să lase spațiu și pentru trei copaci, o grădiniță și o școală. De ce să vândă 800 de apartamente când ar putea vinde 850?

Partea cea mai proastă? Va fi nevoie de decenii și de multe minți luminate pentru a corecta astfel de probleme. Nu cred că se va întâmpla asta.