Acțiuni, bursă, fonduri, imobiliare – ediția martie 2022

Am scris în state of nwradu în martie că am cumpărat un apartament nou, ca investiție. Hai să vorbim deci despre imobiliare și cum văd eu toată treaba asta, în special cu războiul din Ucraina la granițe. Veți vedea că despre fonduri și acțiuni nu sunt multe de zis.

IMOBILIARE

În primul rând, nouă imobiliarele ni se par investiții bune pe termen mediu și lung. Prețurile apartamentelor cresc constant. Un apartament care în 2015 costa 65.000 de euro se vinde acum cu 100.000 de euro, iar între timp îți produce bani și din chirie. Dacă-i într-un bloc nou și îl mobilezi frumos, nu cu ce ți-a rămas de la casa bunicii, produce chiar mulți bani din chirie și deja știm din experiență că există o piață pentru așa ceva.

Acestea fiind spuse, cea mai mare greșeală a noastră a fost că n-am investit încă de acum 3-4-5 ani într-un alt apartament, cu un credit bancar. Am tot crezut că prețurile vor scădea, că este o bulă, că sigur urmează o corecție. În fiecare an prețurile creșteau și în fiecare an ne spuneam că sigur urmează și o scădere. Și n-a venit niciodată scăderea aceasta.

Personal nu cred că va veni o scădere. Acum din 2022 a crescut plafonul pentru TVA de 5% la aproximativ 140.000 de euro, deci cred că vreo doi ani va urma o stagnare a prețului apartamentelor de 2 camere în jurul acestei valori. Apoi este posibil să crească din nou. Încă nu mi-e clar dacă doar diferența de preț de peste 140.000 de euro se taxează cu TVA 19%, cum spunea o propunere de la Senat, dar dacă va fi așa prețurile vor crește încet.

Prețurile cresc și din alt motiv. În București, cel puțin, salariul mediu este mult mai mare ca în restul țării, mulți oameni trăiesc bine, iar băncile le dau mai ușor credite.

Dar să zicem că vor scădea cândva prețurile. Singurul mod în care asta ar putea fi nasol pentru cumpărător este dacă scad fix după ce ai plătit un preț mare pe un apartament.

Altfel, mai important este următorul calcul: să zicem că acum un apartament costă 100.000 de euro. Peste doi ani, prețul zonei este de 120.000 de euro sau chiar mai mult, cum s-a întâmplat la noi în zonă (true story, se văd URL-urile inițiale din anunț, iar uneori vechile prețuri șterse de pe bannerele puse pe peretele blocului). Mai trece un an, vine o criză și prețurile scad la 100.000 de euro, că se sparge o bulă. Păi nu mai bine cumpărai cu 3 ani înainte, când era același preț, și aveai 3 ani în plus în care primeai și chirie sau locuiai în acel apartament?

Noi așa am greșit masiv. Am așteptat prea mulți ani să scadă prețurile, iar între timp ele au sărit de la 70.000 de euro la 130.000 de euro pe la Timpuri Noi sau în zone comparabile (cifre reale, din experiență proprie, nu le-am scos din burtă). Cât să scadă în caz că ar fi venit o criză? Nu mai bine cumpăram când erau 70.000? Ba da!

În vremea aceasta te gândești însă și la Rusia-Ucraina și la criza economică ce se prefigurează. Eu personal nu cred că războiul va ajunge în România. Să nu uităm că în Ucraina au trecut 8 ani de la anexarea Crimeei și până la invazia din 2022. Nici ucrainenii nu cred că și-au oprit viața în acești 8 ani, deși în teritoriile separatiste se dădeau aproape constant lupte. Cred însă în faptul că Rusia nu are nici un interes să escaladeze conflictul într-o țară NATO, cred în antrenamentul și dotarea modernă a aviației NATO, cred în ajutorul pe care l-am primi de la UE și NATO.

Apoi, chiar dacă vine războiul aici, proprietatea tot a noastră va fi. Doar nu pleacă rușii cu blocul respectiv în spate, să-l ducă la Moscova. Dacă nu-l lovește vreo rachetă, ar trebui să fie ok (famous last words, nu?).

Se vorbește des despre o nouă criză. OK, dar nu toate crizele sunt la fel. Cea din 2007 a pornit de la bănci, de la credite neperformante, iar asta a făcut ca băncile să devină foarte precaute și să nu mai acorde credite decât greu. Impactul a fost în piața imobiliară, unde de obicei se lucrează cu credit bancar.

Haideți să remarcăm, apropo, că acest impact nu a fost unul imediat. Criza a început în SUA în 2007 și a venit în România prin 2008. Prețul imobiliarelor a scăzut în 2009, o inerție de un an.

(graficul este din statisticile Anunțul Telefonic)

Și apropo de ce ziceam mai devreme, chiar și criza de amploare de atunci a determinat în 2009 o scădere a prețurilor undeva la nivelurile lor din 2006 și 2007. N-a dat piața înapoi cu 10 ani, ci doar cu 3 ani.

Apoi, este de remarcat că pandemia de covid nu a determinat criza la care mulți ne așteptam la început de 2020. Prețurile au crescut constant, de fapt, în ciuda pierderii locurilor de muncă și a scăderii atâtor sectoare ale economiei. Altfel spus, doar pentru că pare că ne îndreptăm spre o criză, nu este musai ca ea să se traducă automat în scăderi de prețuri de apartamente.

Acum s-ar părea că ne îndreptăm spre o criză, de fapt spre creșteri de prețuri. Crește petrolul, iar energia electrică și gazul sunt la all time high. Inflația era prognozată la 10-11% pentru acest an înainte să înceapă războiul din Ucraina. Impactul său în economia noastră este încă greu de calculat, la fel și efectul pozitiv al redeschiderii noastre în ciuda cazurilor zilnice covid.

N-am însă de ce să cred că prețurile imobiliarelor vor scădea din astfel de motive. Se va scumpi pâinea, se va scumpi cola, se va scumpi avionul spre Maldive, dar imobiliarele cel mult vor stagna. Mai rău, se vorbește despre scumpiri ale materialelor de construcție, deci posibil ca asta să determine o creștere ușoară a prețurilor.

De luat în calcul și că multe companii trec la un model hibrid de muncă, 2 zile la birou și 3 de acasă, iar oamenii vor case mai frumoase. Nu mai sunt doar un loc unde să dormi, ci stai mai mult timp în interiorul lor. Asta înseamnă spor mai mare în vânzare sau închiriere de apartamente.

Recapitulez un pic ce-am zis până acum: nu cred că prețurile vor scădea, ci poate vor stagna o vreme. Nu cred nici că vine războiul aici sau că asta va influența piața imobiliară din București.

Dincolo de toate acestea, însă, mai este vorba și de oportunitate. Noi căutam un anumit tip de apartament: 2 camere, dar decent compartimentat; o zonă cât de cât centrală, cu parc, metrou și magazine în zonă; bloc nou și aproape finalizat.

De ce bloc nou? Pentru că este altă clasă acolo. Când ceri chirie mare contează să arăți chiriașului și un lift modern, un partner bine finisat, un portar la intrare care poate prelua colete, o parcare subterană unde mașina este mereu caldă și deszăpezită, video interfon, uneori tavan înalt de 3 metri, nu de 2,6 metri ca în blocurile vechi. Degeaba faci lux înăuntru dacă ușa de la intrarea în bloc este îndoită și ruginită, iar liftul are un bec chior și sunete de filme de groază.

Și blocul voiam să fie finalizat sau aproape finalizat ca să putem încasa chirie acum, nu peste doi ani. N-am oricum mare încredere în a achiziționa un apartament într-un bloc unde abia începe construcția, deși atunci prețurile sunt mult mai bune. Prea multe lucruri pot merge prost pe parcurs și este plin Bucureștiul de ruine abandonate în timpul construcției.

Așa că am cumpărat un apartament în Core Timpuri Noi și loc de parcare. Este pe o străduță, nu la bulevard, destul de liniștită zona, iar în 10 minute pe jos ești la metrou Timpuri Noi sau Mihai Bravu. Sunt clădiri de birouri în zonă. S-au mai construit alte blocuri noi la bulevard (alea cu 155.000 de euro apartamentul, plus un bloc One care este și mai scump, în fața sediului PC Garage) și acum sunt magazine mai de lux pe acolo, plus restaurante bune. Parcul Tineretului este aproape.

Apartamentul are vreo 52 mp, plus un balcon de 6 mp pe care poți pune o masă de 4 persoane. Blocul este finalizat, unii deja s-au mutat în el, se mai lucrează la mici finisaje interioare și la plantat copăcei prin zona sa verde. Are încălzire în pardoseală, trebuie să facem noi finisajele interioare, ceea ce ne convine. O să fac un clip video când mai trecem pe acolo, că încă nu am primit cheile.

ACȚIUNI ȘI BURSĂ

They’re fucked. Luna trecută ziceam că în 2022 au fost pe rând o teamă de tech stocks, apoi un val de Omicron, iar acum a început războiul din Ucraina.

Poate că pe noi nu ne afectează în sensul că nu pică bombe aici, dar ați văzut câte companii au renunțat la piața rusească și bielorusă, iar în Ucraina nu cred că mai cumpără cineva iPhone-uri acum. Așa că majoritatea companiilor internaționale de orice tip se așteaptă la vânzări mai mici în Europa. Altele se așteaptă la naționalizări în Rusia, ceea ce este o veste și mai proastă pentru burse.

Au crescut petrolul și energia electrică, deci costuri mai mari de producție. Zona Shenzen ia o pauză de covid, ceea ce doar alimentează criza de transport deja existentă.

Nu vă mirați deci că toată piața este pe minus. Eu sunt pe un minus mare, am și renunțat să mă mai uit în portofoliul din eToro. Cred că am investit bine și aștept să își revină totul, dar după război și peste vreun an.

Aș spune însă că este un moment bun de investit pentru cine vrea să înceapă asta. Este clar un dip. În cuvintele unui clasic, poți să iei desertul. Scăderea ar putea continua însă, atenție la asta, pentru că este greu de estimat ce se va întâmpla în continuare. Niște vești de naționalizări din Rusia ar provoca o nouă scădere.

Recomandarea mea: dacă aveți bani pe care nu vă deranjează posibilitatea de a-i pierde, investiți acum, dar moderat și mai degrabă în indici, nu în tech. Travel ar putea fi o idee bună, cred că anul acesta va crește turismul, dar în același timp pot apărea noi valuri de Omicron sau Deltacron sau whatever care să blocheze anumite țări. Altfel, mai bine stați precauți și așteptați să apară semnele unei îndreptări.

CRYPTO

Personal cred că vin vremuri rele pentru crypto. Bitcoin stagnează de aproape două luni, după coborârea la nivelul 35-40k.

Este posibil ca BTC și alte criptomonede să fie privite nefavorabil pe fondul sancțiunilor împotriva Rusiei. Se vorbește prea mult de posibilitatea ca banii să fie ascunși în cripto sau de big whales cu tranzacții cu miliarde. S-ar putea ca multe țări să anunțe legislație sau interdicții în domeniu, ceea ce le va scădea valoarea.

Oricum nu-i nici un dip serios acum, deci eu nu aș investi în asta.

FONDURI

Și aici a mers prost, desigur. Cred că multe fonduri de investiții din România aveau bani în acțiuni la companii rusești sau din Europa de Est în general și impactul războiului a fost mai mare decât în big tech sau NASDAQ 100 sau SP500.

Fondurile mele din ING/NN mergeau chiar bine până la final de februarie. Aveam randament bun, chiar mai cumpărasem ceva la început de an. Au început să scadă însă și am vândut totul cât încă mai aveam ceva profit la ele, dar le-am vândut pentru că aveam nevoie de bani pentru apartament. Altfel le-aș fi păstrat sau poate reorganizat, vânzând cele riscante și poate recumpărând la un minim.

State of nwradu – ediția de martie 2022