Guvernul modifică Prima Casă și apartamentele probabil se vor scumpi semnificativ în viitor

Guvernul a aprobat modificarea programului Prima Casă astfel:

• plafonul de garantare a creditului crește de la 70.000 la 140.000 de euro.
• valoarea garanției crește de la 50% la 80%.

Par măsuri bune la o primă vedere, măsuri care vor permite oamenilor să cumpere apartamente mai mari sau mai valoroase, dar cred că de fapt sunt măsuri foarte rele fix pentru cumpărătorul care va trebui să plătească ratele pentru acel apartament.

Prima Casă, pentru cei ce nu știu, este un program prin care statul garantează o mare parte din creditele imobiliare luate de anumite persoane (cei care cumpără prima oară o casă). Cu statul garant, băncile acordă mai ușor creditele respective și deci oamenilor le este mai ușor să-și cumpere apartamente. Toate sumele sunt plătite în continuare de cumpărător; faptul că statul este garant intervine doar dacă proprietarul nu mai poate plăti ratele la bancă.

Și acum de ce modificările sunt greșit gândite: vor duce la creșterea prețului apartamentelor, iar cei care vor profita din asta vor fi dezvoltatorii imobiliari, băncile și statul român. Cumpărătorul doar va avea mai mult de plătit pentru același apartament.

Prețurile apartamentelor oricum creșteau constant și artificial. De exemplu, niște apartamente de 2 camere și 56 mp aflate în construcție aici la Timpuri Noi costă 110.000 euro. Acum 3-4 ani prețul era de 80.000 de euro în zonă. Similar, ceea ce în Dristor costa 65.000 de euro acum 3 ani se vinde în prezent cu 90.000 de euro.

Dacă aveți chef de explorat statistici în funcție de cartier, intrați pe Anunțul Telefonic, fac ei toate graficele necesare.

Prețul mediu per metru pătrat în Tineretului/Timpuri Noi a crescut de la 1.072 € în 2014 la 1.504 € în 2020.

Culmea este că, în ciuda acestei creșteri cu aspect de bulă imobiliară, prețurile erau totuși ținute de dezvoltatori în anumite limita tocmai pentru a putea accesa și clienți de Prima Casă. Dacă crește acel prag la 140.000 de euro, dezvoltatorii imobiliari vor crește și ei prețurile, un fel de “lasă, că acum se poate obține mai ușor un credit mai mare”.

Băncile profită și ele. Guvernul dă din pix o astfel de modificare și băncile acordă acum credite mai mari pentru același apartament ca acum o lună, deci vor încasa rate mai mari în viitor de la cumpărătorii respectivelor apartamente.

Și profită și statul, care ia TVA din orice tranzacție. TVA-ul este plătit statului de către ultimul element din lanț, cumpărătorul, care acum plătește TVA pentru un apartament mai scump. În exemplul meu concret de mai sus, acum 3 ani aș fi plătit TVA-ul din 65.000 de euro, acum plătesc TVA-ul din 90.000 de euro pentru același apartament din același bloc.

Cumpărătorul? Pare că și-o ia pe trei părți în această poveste.

Statul are dreptate să caute modificarea termenilor programului Prima Casă pentru că a scăzut mult procentul apartamentelor achiziționate prin așa ceva, de la 70% acum câțiva ani la 30% în prezent. Scăderea, însă, este cauzată de creșterea prețurilor peste plafonul Primei Case. Dezvoltatorii imobiliari au scumpit apartamentele în fiecare an, iar acum statul român le dă semnalul că o pot face în continuare.

Știți acum ar fi putut ușura statul român povara financiară a cumpărătorului? Micșorând TVA-ul pentru achizițiile de imobiliare. În prezent este o lege care spune că TVA-ul este de 5% pentru:

• apartamentele de maxim 120 mp, ceea ce este decent.
• apartamentele de maxim 450.000 de lei fără TVA, adică 93.000 de euro fără TVA, ceea ce nu prea mai este ok.

Cu alte cuvinte, cine cumpără un apartament nou mai scump de 93.000 fără TVA îi adaugă 19% la acest preț, nu 5%. Diferența este foarte mare. Statul putea modifica mai degrabă acest prag, permițând TVA 5% la mult mai multe proprietăți, ceea ce ar fi încurajat achizițiile de apartamente de 3 camere.

Știrea de pe Mediafax vorbește și de un precedent: în Croația prețurile au crescut cu 20% într-un singur an după o astfel de modificare. I rest my case.